¿Qué son los gravámenes en un inmueble y cómo identificarlos?

¿Qué es un gravamen en un inmueble?

Un gravamen en un inmueble es una afectación legal registrada oficialmente que limita la venta, uso o disposición de una propiedad. Puede ser una hipoteca, un embargo, un usufructo, un patrimonio de familia o una medida cautelar. Su existencia queda registrada en el Certificado de Tradición y Libertad.  

Los gravámenes en un inmueble se definen como afectaciones legales que recaen sobre una propiedad y que pueden limitar la venta, uso o hipoteca del mismo.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que no siempre un gravamen representa un problema grave. En muchos casos, el gravamen únicamente indica una obligación, restricción o derecho que tiene un tercero sobre el inmueble.

Tipos de gravámenes

Actualmente, sobre un inmueble puede existir uno o varios tipos de gravámenes al mismo tiempo. A continuación, te explicamos cada uno de ellos.

Hipoteca

Puede considerarse como el gravamen más común. Esto sucede cuando una persona adquiere un predio a través de un préstamo bancario y el inmueble queda registrado como garantía de pago de dicha obligación. Mientras exista la deuda, el gravamen permanecerá vigente.

Como ejemplo,  normalmente en el Certificado aparece una anotación indicando “Constitución de Hipoteca” junto con la entidad bancaria correspondiente. 

Embargo

En el caso del embargo, sucede cuando una autoridad judicial ordena retener el inmueble a causa de una deuda o proceso legal relacionado con el propietario o propietarios del predio.

En el Certificado de Tradición, puede aparecer como “Embargo Ejecutivo”, “Medida Cautelar” o “Embargo Civil”. 

Patrimonio de familia

Este gravamen generalmente se aplica como una protección sobre la vivienda familiar, indicando que esta no puede ser embargada o vendida fácilmente.

Ejemplo en el certificado: suele aparecer como “Constitución de Patrimonio de Familia”. 

Afectación a Vivienda Familiar

Se usa para proteger a uno de los cónyuges o compañeros permanentes. Es decir, uno solo no puede vender el inmueble sin autorización del otro.

Usufructo

Esta anotación permite a un tercero autorizado disfrutar o usar un inmueble sin ser el propietario del mismo.

Medidas cautelares o demandas

Las medidas cautelares o demandas, por su parte, corresponden a restricciones legales derivadas de procesos judiciales, sucesiones, disputas de propiedad, entre otros.

Aquí encontrarás conoce más sobre los gravámenes sobre un inmueble.

¿Dónde puedo revisar qué gravámenes tiene un inmueble?

En el Certificado de Tradición y Libertad queda registrada, mediante anotaciones, cada una de las afectaciones o gravámenes que recaen sobre un inmueble.

Allí podrás encontrar el historial jurídico de la propiedad y verificar si existen hipotecas, embargos, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar u otras limitaciones legales.

Consulta nuestra guía completa sobre cómo leer el Certificado de Tradición y Libertad. 

Pasos para identificar los gravámenes en el Certificado de Tradición y Libertad

1. Solicitar el Certificado de Tradición y Libertad con el número de matrícula inmobiliaria en certificadostradicionylibertad.co

2. Revisar cada una de las anotaciones, las cuales se encuentran organizadas en orden cronológico.

3. Identificar en las anotaciones palabras clave como:

• hipoteca,

• embargo,

• patrimonio de familia,

• usufructo,

• afectación a vivienda familiar,

• demanda,

• medida cautelar.

4. Verificar si el gravamen sigue vigente o ya fue cancelado. Esto es importante porque un gravamen puede aparecer históricamente en el certificado, pero ya haber sido levantado o cancelado. En ese caso, el gravamen ya no afecta jurídicamente el inmueble.

No todas las anotaciones corresponden a gravámenes. Algunas anotaciones pueden relacionarse con actos como compraventas, sucesiones, aclaraciones o cambios de propietario.

Además, un inmueble puede tener varios gravámenes registrados al mismo tiempo, ya que cada uno cumple una función jurídica distinta. Por eso es importante revisar detalladamente el Certificado de Tradición y Libertad para identificar cuáles continúan vigentes y cuáles ya fueron cancelados.

¿Qué hacer si encuentro un gravamen antes de comprar un inmueble?

Antes de comprar una propiedad es recomendable revisar cuidadosamente el tipo de gravamen existente y verificar si este puede afectar la negociación.

Por ejemplo:

• Una hipoteca normalmente puede cancelarse al momento de la venta,

• Mientras que un embargo puede impedir el proceso hasta que exista un levantamiento oficial.

En estos casos, se recomienda:

• Solicitar una copia actualizada del Certificado de Tradición y Libertad, te explicamos cómo solicitar el Certificado

• validar si el gravamen continúa vigente,

• y confirmar que cualquier cancelación quede registrada oficialmente.

¿Cómo levantar o cancelar un gravamen?

Para que un gravamen deje de afectar jurídicamente un inmueble, debe realizarse un proceso formal de cancelación o levantamiento ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Cada gravamen tiene un proceso específico de acuerdo con su tipo. A continuación, te damos algunos ejemplos:

Cancelación de hipoteca

Sucede cuando la persona termina de pagar el crédito hipotecario. En ese momento, la entidad financiera emite un documento o carta evidenciando el pago total de la obligación.

Posteriormente, se procede a firmar la escritura pública de cancelación y finalmente se registra dicha cancelación en el Certificado de Tradición y Libertad.}

Levantamiento de embargo

Ocurre cuando la deuda fue pagada, hubo un acuerdo entre las partes o un juez ordenó levantar la medida cautelar.

En este caso, el juzgado emite el documento correspondiente, el cual debe ser presentado ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para realizar la anotación del levantamiento del embargo.

Una nota importante es que aunque la obligación haya sido pagada, el gravamen seguirá apareciendo como vigente hasta que su cancelación sea registrada oficialmente.

Cancelación de Patrimonio de Familia

El patrimonio de familia puede cancelarse mediante escritura pública y, en algunos casos, con autorización judicial dependiendo de las condiciones de protección del inmueble y de quienes se encuentren beneficiados.

Cancelación de usufructo

El usufructo puede extinguirse por vencimiento del plazo acordado, fallecimiento del usufructuario o renuncia del derecho. Posteriormente, esta cancelación debe registrarse oficialmente.

Recuerda que el Certificado de Tradición y Libertad es el documento oficial donde todos los gravámenes quedan anotados para así conocer la realidad de un inmueble. 

Preguntas frecuentes

¿Un inmueble con gravamen se puede vender?

Depende del tipo de gravamen existente. Por ejemplo, una propiedad con hipoteca puede venderse si se cancela la deuda o se acuerda el pago con el comprador. En cambio, un embargo puede impedir o dificultar la venta hasta que sea levantado.

¿Cuál es la diferencia entre una anotación y un gravamen?

El gravamen es la afectación o limitación jurídica que recae sobre el inmueble. La anotación es el registro oficial que deja constancia de ese acto dentro del Certificado de Tradición y Libertad.

¿Cómo puedo descargar el Certificado de Tradición y Libertad?

Este documento puede solicitarse a través de la página web certificadostradicionylibertad.co

¿Un inmueble puede tener varios gravámenes?

Sí. Un inmueble puede tener varios gravámenes registrados al mismo tiempo, siempre que cada uno corresponda a una afectación jurídica diferente.

¿Los gravámenes desaparecen del historial del inmueble?

No normalmente. Aunque el gravamen sea cancelado, continuará apareciendo históricamente dentro del Certificado de Tradición y Libertad junto con la anotación de cancelación correspondiente.

AUTOR: Manuela Gómez Acevedo